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现在买房投资是否划算?算一算买房成本,想要赚钱还真不容易!

由于国家对房子仍然坚持以“住而不炒”的定位,所以现在很多地方对于房产投资都有限制,除了限购之外,限售也是抑制炒房的一种。因为限售的存在,买了房之后必须要在3—5年之后才能卖,这对炒房者的资金和耐心都是一个考验。假如一个炒房者100万投资了一套房,限售5年后卖出,房价需要涨多少才能盈利呢?

先来看一下买房的成本。首先,要看100万是全款买房还是贷款买房。如果是全款买房,就不需要支付贷款利息,而贷款买房需要支付利息,这个利息显然也是购房成本。在限售的城市,一般都会有限购和限贷,既然是投资性购房,基本上不太可能是首套房,而在限贷的城市,二套房的首付比例基本都在50%以上。

假如100万只是首付,首付比例50%,贷款100万,房子总价200万。目前全国首套房的贷款利率在5.5%左右,二套以上的贷款利率不会比这低,以这一贷款利率,贷100万,30年,等额本息还款,利息一共是104万,平均每年的利息3.46万,如果是5年后把房子卖出,需支付的利息为17.3万左右。

此外,不管是全款买房还是贷款买房,都存在一个资金占用成本,在经济学中被称为机会成本。因为当你拿出100万用来买房的时候,就失去了用这100万做其他投资的机会。

比如如果不用这100万来买房,可以用来买银行的大额存单,现在5年期的大额存单,最高利率能达到5%以上。当用100万用来买房时,这个买大额存单的5%的收益率就是它的机会成本,而5年的时间,这一成本就是25万。

买新房一般不需要中介费,但税费是少不了的,买房的税费主要为契税,以3%的税率计算,总价100万的房子契税3万,总价200万的房子契税6万。

买二手房,除了要交契税之外,可能还得承担个人所得税(本应由卖房人承担,但实际基本都是买房人承担),并且还可能产生中介费,假如这两项费率合计2%,100万的房子费用就是2万,200万的房子费用就是4万。

卖房时税费可由买方承担,但中介费可能还是需要的,假如卖房的中介费1%。由于卖房必须要先把银行贷款还清,所以就涉及到提现还贷,而提前还贷银行可能也会收取手续费,不过也有的银行可能不收,为方便计算,就假设这笔费用为零好了。

1、全款买新房,买房的成本主要包括机会成本和契税,再加1万的卖房中介费,合计成本为25万+3万+1万=29万。此外,房价至少要涨29%以上才算是盈利。

2、全款买二手房,买房成本主要包括了机会成本、契税、所得税、中介费,加1万的买房中介费后,合计成本25万+3万+2万+1万=31万。此时,5年后的房价需要涨31%才能盈利。

3、贷款买新房,买房成本主要有机会成本、贷款利息、契税,再加2万的卖房中介费,合计成本为25万+17.3万+6万+2万=50.3万。由于此时买的是200万的房子,所以只要在这基础上涨25.15%以上,买房投资的收益就是正的。

4、贷款买二手房,买房成本主要为机会成本、贷款利息、契税、中介费、个人所得税,加2万的卖房中介费后,合计成本为25万+17.3万+6万+2万+2万=52.3万。差不多房价要涨26.15%以上,买房投资收益才算是正的。

从上面可以看出,如果是买房投资,贷款买房比全款买房的风险还要低一些,因为想要投资获利,对房价的上涨幅度的要求要低一些,也就是说更容易获利。不过,5年最少涨25.15%,这个涨幅看起来并不算小。由此可见,如果房价不大涨,想要靠买房投资赚钱还真没那么容易。

所以,现在买房投资的人少了也不是没道理,现在房价上涨的速度已经放缓,而买房的成本又这么高。一看到这个成本,很多人估计就会放弃买房投资的念头了。

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